Công ty công nghệ và không gian làm việc linh hoạt dần chi phối các toà nhà văn phòng

Hai nhóm doanh nghiệp trên chiếm gần một nửa nguồn cầu thuê tại các toà nhà văn phòng ở TP.HCM, theo số liệu mới công bố của CBRE Việt Nam.

Toà nhà văn phòng tại TP.HCM - Ảnh: Bảo Zoãn/Tạp chí Nhà Quản Lý
Toà nhà văn phòng Etown Central Tower tại Quận 4, TP.HCM - nơi WeWork thuê trọn 4 tầng (từ tầng 22 tới 25) để làm không gian làm việc linh hoạt - Ảnh: Bảo Zoãn/Tạp chí Nhà Quản Lý

Các doanh nghiệp công nghệ thông tin và các không gian làm việc linh hoạt lần lượt chiếm 29% và 17% tổng nguồn cầu thuê văn phòng tại TP.HCM trong quý III.2019, giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam - bà Dương Thuỳ Dung cho biết tại họp báo nhận định thị trường bất động sản quý III.2019 vừa diễn ra sáng nay 9.10 tại TP.HCM.

Hai nhóm doanh nghiệp trên đồng thời chi phối các giao dịch thuê quy mô lớn (trên 1000 m2) trong quý III vừa qua. CBRE Việt Nam ghi nhận những thương vụ thành công nổi bật của IDG (lĩnh vực công nghệ), WeWork, UP (lĩnh vực không gian làm việc linh hoạt), First Alliances (lĩnh vực tư vấn tuyển dụng nhân sự), Friesland Campina (lĩnh vực thực phẩm sữa).

Trong tương lai, các công ty công nghệ thông tin và không gian làm việc linh hoạt sẽ tiếp tục chiếm lĩnh nguồn cầu thuê văn phòng tại thị trường TP.HCM, bà Dung nhận định.

Giám đốc Cấp cao CBRE giải thích: "Xu hướng trên được thúc đẩy nhờ động lực từ số lượng công ty khởi nghiệp và sự phát triển của ngành công nghệ tại Việt Nam trong những năm gần đây".

Bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam tại họp báo công bố báo cáo thị trường bất động sản quý III.2019 - Ảnh: Bảo Zoãn/Tạp chí Nhà Quản Lý
Bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam tại họp báo công bố báo cáo thị trường bất động sản quý III.2019 - Ảnh: Bảo Zoãn/Tạp chí Nhà Quản Lý

Bất động sản văn phòng hưởng lợi từ làn sóng công nghệ

Báo cáo “e-Conomy SEA” do Google và Temasek mới công bố cho thấy, Đông Nam Á ghi nhận bước tăng trưởng mạnh mẽ về nền kinh tế internet. Khu vực này được kỳ vọng sẽ cán mốc 100 tỉ USD về tổng giá trị giao dịch trong năm 2019.

Trong xu hướng chung của Đông Nam Á, Việt Nam vươn lên là nước đứng thứ hai (chỉ sau Indonesia) về tốc độ tăng trưởng. Trong giai đoạn 2015-2018, nền kinh tế internet Việt Nam đã tăng trưởng 35%, đạt tổng giá trị giao dịch 9 tỉ USD vào cuối năm 2018 vừa qua.

Việt Nam đứng thứ hai khu vực Đông Nam Á về tốc độ tăng trưởng quy mô kinh tế internet, theo báo cáo e-Conomy do Google và Temasek công bố
Việt Nam đứng thứ hai khu vực Đông Nam Á về tốc độ tăng trưởng quy mô nền kinh tế internet, theo báo cáo e-Conomy SEA do Google và Temasek công bố

Xu hướng các công ty công nghệ chiếm lĩnh thị phần nguồn cầu văn phòng tại Việt Nam diễn ra tương tự như Ấn Độ - nơi nhóm công ty công nghệ chiếm tới 80% diện tích thuê, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết thêm.

Sự dịch chuyển của các không gian làm việc linh hoạt

“Các không gian làm việc linh hoạt là khách thuê chủ chốt trong các toà nhà, đặc biệt là các toà nhà mới đưa vào sử dụng”, bà Dung nhấn mạnh.
Không gian văn phòng linh hoạt tại TP.HCM đã mở rộng gấp đôi trong năm 2018, lên gần 40.000 m2, từ mức 20.000 m2 trong năm 2017, theo thống kê của công ty nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam. Nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa vẫn là đối tượng khách thuê chính trong văn phòng chia sẻ, chiếm 33% diện tích, tính đến cuối năm 2018, nhưng nhóm các công ty lớn, tập đoàn và nhóm tập đoàn đa quốc gia đang chiếm tổng cộng hơn một nửa diện tích thuê trong văn phòng chia sẻ.

Bên trong một không gian làm việc linh hoạt tại TP.HCM - Ảnh: Bảo Zoãn/Tạp chí Nhà Quản Lý
Bên trong một không gian làm việc linh hoạt tại TP.HCM - Ảnh: Bảo Zoãn/Tạp chí Nhà Quản Lý

Tuy nhiên, các không gian làm việc linh hoạt đang đối mặt thách thức đến từ khan hiếm mặt bằng.

“Chúng tôi phải gõ cửa từng tòa nhà để hỏi về mặt bằng còn trống và khả năng hợp tác”, ông Turochas Fuad, Giám đốc Điều hành WeWork khu vực Đông Nam Á, nói với Nhà Quản Lý hồi đầu năm nay. WeWork đang trong quá trình tìm kiếm thêm nhiều mặt bằng nữa để mở văn phòng chia sẻ, không chỉ ở TP.HCM mà còn dự định mở rộng ra thị trường Hà Nội và Đà Nẵng.

Trung tâm đầu tiên của WeWork với quy mô hàng nghìn mét vuông đã mở cửa từ cuối năm ngoái. Sự xuất hiện của WeWork được dự đoán sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường văn phòng chia sẻ nói riêng và cả thị trường văn phòng nói chung. Theo một thống kê của CBRE Việt Nam, chỉ với một trung tâm được mở, WeWork đã trở thành nhà vận hành coworking lớn thứ hai tại TP.HCM, sau UP Coworking space.

Thị trường khan hiếm mặt bằng khiến cho các doanh nghiệp điều hành mô hình kinh doanh văn phòng này chứng minh khả năng “linh hoạt” của mình. Họ thậm chí đang để mắt tới những mặt bằng không phải là văn phòng để phát triển không gian làm việc linh hoạt.

Một phần diện tích trên tầng cao nhất của khối đế bán lẻ The Oxygen (quận 2), vốn vắng vẻ do nằm ở vị trí khuất, đã được Toong thuê lại và mở trung tâm văn phòng chia sẻ từ cuối năm 2016. Văn phòng có diện tích 1.000 m2 và có sức chứa 300 khách thuê. Một không gian rộng 1.000 m2 trong khu trung tâm thương mại Vista Verde (quận 2) cũng đang được Toong phát triển thành văn phòng chia sẻ.

Cho dù không ngừng mở rộng và có thêm nhiều mặt bằng thuê mới, tỉ lệ lấp đầy của các không gian làm việc linh hoạt vẫn đạt 80%, bà Dung nhận định.

Nguồn cung các toà nhà văn phòng hạng A và hạng B tăng trở lại từ cuối năm 2019-năm2020 - Nguồn: CBRE Việt Nam
Nguồn cung các toà nhà văn phòng hạng A và hạng B dự kiến sẽ tăng trở lại từ cuối năm 2019 - năm 2020 - Nguồn: CBRE Việt Nam

Trong năm tới, thị trường dự kiến sẽ có thêm nhiều toà nhà mới. Điều này giúp cho khách thuê có nhiều lựa chọn và chiếm ưu thế hơn khi lương lượng

Sau gần hai năm vắng bóng, nguồn cung mới của văn phòng hạng A xuất hiện trở lại từ quý III vừa qua với toà nhà Lim Tower 3. Sự cải thiện này sẽ tiếp tục từ cuối năm nay cho đến hết năm sau nhờ sự của xuất hiện 3 toà nhà văn phòng hạng A (Friendship Tower ở quận 1, Phú Mỹ Hưng Tower – quận 7 và UOA Tower – quận 7) và 8 toà nhà hạng B (Viettel Tower B – quận 10, Opal Office Building – Bình Thạnh,…).

Với làn sóng nguồn cung mới trong hai năm tới, tỉ lệ trống văn phòng hạng A và hạng B đều được dự báo tăng lên mức 14% và 7,4% vào cuối năm 2020

Với nhiều lựa chọn hơn, giá cho thuê khó có thể tăng mạnh, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam khẳng định: “Thị trường (văn phòng) sẽ là sân chơi của khách thuê”.

Không gian làm việc linh hoạt (flexible space) là tên gọi cho những loại không gian làm việc được sử dụng bởi các khách thuê, tính linh hoạt của loại hình này được thể hiện qua thời gian thuê ngắn và trung hạn nhằm tiết kiệm chi phí. Mô hình này vượt ra khỏi khái niệm văn phòng truyền thống thiên về không gian làm việc tách biệt.

Các loại hình không gian làm việc linh hoạt phổ biến nhất là không gian làm việc chung (coworking space) và văn phòng dịch vụ (serviced office) - cả hai loại hình trên đang dần cải thiện sản phẩm và dịch vụ của mình bằng việc cung cấp dịch vụ theo mô hình lai, có thể dung hòa khu vực làm việc chung và văn phòng riêng. Trong khi các mô hình không gian làm việc chung cung cấp nhiều phòng làm việc riêng hơn, các văn phòng dịch vụ đang dần trang bị khu vực làm việc chung.

Tại TP.HCM, một số đơn vị điều hành không gian làm việc chung nổi bật bao gồm WeWork, Toong, Dreamplex, Circo, Workyos và UP. Tương tự, các đơn vị điều hành văn phòng dịch vụ điển hình có thể kể đến như Regus, Kloud và CEO Suites.


Minh Tâm